Nhiều người muốn đầu tư đất dự án do giá thành rẻ, lợi nhuận cao. Nhưng họ lại băn khoăn chưa hiểu rõ đất dự án là gì, tính pháp lý ra sao.
Đất dự án ngày càng nhiều, giá thành hợp lý nhưng có nên mua đất dự án không, liệu mua đất dự án có an toàn? Mua đất nền dự án cần phải chú ý những gì?
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án hay đất dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong các khu vực được quy hoạch để xây dựng cụ thể.
Khu vực có đất nền dự án thường được đầu tư về hạ tầng gồm: đường, điện, nước,…đầy đủ. Bên cạnh đó, đất nền dự án hầu hết đã được san phẳng, phân chia lô rõ ràng, được chủ đầu tư đứng ra hoàn thiện những bước đầu cho các nhà đầu tư.
Phân biệt đất dự án với đất thổ cư
Nhiều người nhầm lẫn hoặc khó phân biệt giữa đất thổ cư và đất dự án. Dưới đây là những khác biệt cơ bản giữa đất thổ cư và đất dự án:
– Đất thổ cư chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống, còn đất dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng và vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu;
– Đất thổ cư thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa, còn đất dự án do doanh nghiệp thực hiện và phân lô dự án;
– Thời gian ra sổ nếu phân lô và tách thửa của đất thổ cư khoảng 2 đến 6 tháng tuỳ thuộc vào hồ sơ tách thửa, còn đất dự án từ 1 đến 2 năm tuỳ thuộc vào điều kiện triển khai của chủ đầu tư
– Về cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh:
+ Đất thổ cư: cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, hệ thống tiện ích và vấn đề liên quan đến an ninh còn phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất
+ Đất dự án: cơ sở hạ tầng thường được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, công viên,… Với các khu đất dự án dùng để xây dựng khu dân cư hay toà nhà văn phòng,… thì vấn đề an ninh và phòng cháy chữa cháy được chú trọng hơn cả.
Đất nền dự án có được phép chuyển nhượng không?
Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đáp ứng các quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển nhượng đất nền dự án như nào?
Đất nền dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện như sau:
– Dự án đầu tư không thuộc về trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của khoản 1, điều 48 luật đầu tư 2014
– Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
– Chủ đầu tư của dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải,…
– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay lệ phí liên quan đến đất đai.
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
Có nên mua đất dự án không?
Câu trả lời là có. Sau khi có một chút thông tin về đất nền dự án, việc tiếp theo các bạn cần làm trước khi đầu tư vào đất nền dự án là cần phải kiểm tra tính pháp lý của đất dự án và một vài lưu ý mà BoiDuong.com chia sẻ ngay dưới đây.
Kiểm tra pháp lý của đất nền dự án
Trước khi đầu tư bất kỳ dự án bất động sản nào, các bạn cần phải kiểm tra lại tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án. Để kiểm tra tính chất pháp lý của đất nền dự án, bạn có thể dựa vào những giấy tờ và hồ sơ mà chủ đầu tư cung cấp. Gồm có:
– Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng
– Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải toả và đền bù đối với khu đất dự án đó (trong trường hợp dự án phải đền bù)
– Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản của kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch
– Văn bản phải thể hiện được khu đất dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
– Chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án đó.
Bên cạnh những giấy tờ và hồ sơ trên, các bạn nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của họ qua các dự án đã được thực hiện.
Những điều cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án
Ngày càng xuất hiện nhiều khu đất nền dự án với giá tốt, tính pháp lý an toàn, dễ sang nhượng. Tuy nhiên, các bạn cần lưu ý những điều sau đây để quá trình đầu tư đất dự án được an toàn. Đó là:
Nắm vững thông tin về chủ đầu tư
Chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Nắm vững về chủ đầu tư là một trong những điều kiện tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án.
Các nhà đầu tư nên dựa vào những thành công trước đó để đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản thì nên xem xét để đầu tư đất dự án đó. Còn nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.
Không mua đất dự án theo sổ chung
Các nhà đầu tư cần chắc chắn rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh, nói không với việc đầu tư dự án sổ chung. Trong trường hợp muốn tách sổ hay chuyển nhượng thì việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối do không tìm được tiếng nói chung hay không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định về diện tích của luật pháp
Hiểu rõ về trình tự mua bán đất nền dự án
Đất dự án cũng cần phải tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án cụ thể như sau:
– Về hồ sơ pháp lý: các nhà đầu tư cần chuẩn bị: đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
– Về thủ tục sang tên và sang tiền: các nhà đầu tư cần chuẩn bị: hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình quy hoạch, xây dựng theo quy định của luật pháp. Thêm vào đó, các nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị các biên bản đất đai dự án từ chủ đầu tư.
Để đảm tính an toàn về pháp lý, các nhà đầu tư có thể liên hệ luật sư hoặc các chuyên gia bất động sản để nhận được tư vấn chi tiết.
Giấy tờ mua bán rõ ràng
Ngoài những yếu tố trên, giấy tờ mua bán rõ ràng là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu.
Việc kiểm tra, đánh giá và thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt trong trường hợp các nhà đầu tư tiến hành mua bán thông qua môi giới bất động sản.
Những loại đất nền dự án không nên mua
Những loại đất nền dự án không nên mua là:
Không mua đất tại các dự án chưa được phép phân lô
Hiện nay, nhiều dự án tự phát toạ lạc tại các vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn tiến hành rao bán cho người sử dụng đất. Việc làm này là trái pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, mua đất chưa phân lô là sai luật nên quá trình chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn.
Không mua đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ
Các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ nguyên nhân vì sao nhiều dự án thanh lý giá rẻ quanh năm mà không có nhà đầu tư nào đến mua bán bởi có thể dự án đang tiềm ẩn rủi ro cao.
Không mua đất dự án ma
Đầu tư đất dự án ma trên giấy là việc đầu tư không có thật, gây ra hao tốn tiền của và thậm chí mất trắng cho nhiều nhà đầu tư. Nếu dự án đó chỉ có trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì các nhà đầu tư hoàn toàn không nên mua. Bởi mua các dự án mà là tiếp tay cho những chủ đầu tư phạm pháp.
Không mua đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng
Hiện nay, số lượng đất dự án cầm cố ngân hàng được rao bán trên thị trường rất nhiều, giá lại rẻ. Tuy nhiên, nếu không hiểu biết rõ ràng thì không nên đầu tư vì quá trình chuyển nhượng đất dự án cầm cố ngân hàng thường gặp nhiều vấn đề rắc rối.
